Всего за два года число «обманутых дольщиков» в Нижегородской области сократилось практически в пять раз – с 7000 до 1500. И это серьезные изменения. По числу сданных в 2021 году проблемных объектов мы вошли в топ-3 среди всех регионов. Достижениям на федеральном уровне предшествовала кропотливая работа по совершенствованию законодательства и отработки механизмов защиты. То, что процесс по достройке «замороженных» домов сдвинулся с мертвой точки - существенный показатель качества работы властей, полагают эксперты PolitBook политолог Дмитрий Скворцов и исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес» Сергей Петров.
Откуда так много недостроенных домов
8 февраля в ходе встречи с владельцами квартир жилого комплекса «Пражский квартал», строительство которого было заморожено в 2019 году, губернатор Глеб Никитин отметил, что решить проблему дольщиков ЖК «Пражский квартал» удалось за счет инвестора, без привлечения бюджетных средств. Такой механизм был разработан при активном участии правительства региона и уже не впервые применяется для достройки проблемного жилья.
Проблемы с обманутыми дольщиками возникали, конечно, и раньше, но особенно серьезно она высветилась с кризисом 2009 года, отмечает нижегородский политолог Дмитрий Скворцов: «Первые попытки решения этой проблемы начались еще при губернаторе Валерии Шанцеве. В 2010 году ей начало заниматься непосредственно федеральное правительство с учетом наших региональных наработок. И далее – история только развивалась, поэтому к приходу Глеба Никитина уже был накоплен определенный опыт».
«Когда строительные компании применяли какие-то непрозрачные схемы и вели неоправданно рискованную финансовую политику, то обязательства перед текущими дольщиками выполнялись за счет тех, кто вносил средства в следующий этап строительства, а потом под них собирали следующий дом. Фактически это была финансовая пирамида, - говорит Дмитрий Скворцов. - В дальнейшем повысить финансовую прозрачность требования к строительным компаниям были призваны эскроу-счета. В результате компаний на рынке осталось меньше, а от тех, которые ушли, остались недостроенные дома».
По информации на портале наш.дом.рф, сегодня Нижний Новгород «украшают» 11 домов-долгостроев. Большая часть нижегородских проблемных домов находится в замороженном состоянии уже много лет, а некоторые стоят недостроенными не первый десяток лет («Квартал Европейский», «Новинки SmartCity», ЖК Renaissance, ЖК «Парус», ЖК на Полтавской, ЖК «Воскресенская слобода», ЖК «Солнечный», «Гелиос»).
Кто сам обманываться рад
Проблема «обманутых дольщиков» носит федеральный характер – по всей стране имелись недобросовестные или недостаточно грамотные застройщики, которые не выполнили свои обязанности перед гражданами, вложившими свои средства в строительство жилья. Раньше государство старалось абстрагироваться от этого вопроса: «С кем договаривались, с того и спрашивайте». Сейчас ситуация изменилась.
Исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес» Сергей Петров считает, что зачастую люди сами страдают от своей же алчности, так как «за пять копеек не купишь то, что по рублю».
«В том же ЖК «Университетский» однокомнатная квартира предлагалась за 900 тысяч, в то время как рыночная цена была в районе двух с половиной миллионов. Люди шли покупать метр квадратный за 47 тысяч, когда цена везде уже было под 80-85 – и их это не смущало. Как после этого можно говорить, что «нас обманули»? Когда там открылись продажи, мы сразу спрогнозировали, что это финальное выступление застройщика, чтобы потом уйти с деньгами. И они однозначно набирают последних, так скажем, «буратин», которые принесут денежки, закопают и будут сидеть ждать, поливая. Так и случилось. От всего этого проекта после застройщика осталось лишь несколько свай, которые он показательно вбил перед уходом.
«Парус» то же самое. Понятно, что по выгодным условиям с хорошими скидками. Но вы же видите, что у этого застройщика не завершен один проект– и сразу начат другой. И в принципе нет ни одного достроенного дома.
Со «SmartCity» вообще интересная история. В то время как «Окский берег» активно продавал, к застройщикам «SmartCity» перестали покупатели идти, видя, что стройка не идет. И ради того чтобы показать картинку, что строительство продолжается, они начали возводить каркасы и коробочки этих домиков без каких-либо коммуникаций. Мы, профессионалы, говорили людям: «Куда идете? Там ни канализации нет, ни водопровода нет. Вы куда несете свои деньги?».«SmartCity» тогда продавали по 35 тысяч квадратный метр, когда везде был по 50. Ну, если люди готовы обманываться – их обманут. Потом все эти дольщики выходят с палатками, с надписями «Путин, помоги». Хочется спросить: а где у вас голова-то была, когда вы несли деньги этим людям? И это же не первый раз».
Новые механизмы
Часть несбывшихся проектов – это разбитые надежды дольщиков, пытавшихся «поймать удачу за хвост», другая часть – переоценка себя и финансовых возможностей застройщиков, считает Сергей Петров.
«У каждой истории долгостроев есть чему поучиться нынешним дольщикам. Хорошо, что сейчас все эти вопросы стали решаться системно. Но я не склонен считать, что у всех обманутых дольщиков, которые вложили деньги, чтобы приобрести квартиру, будет в результате квартира, а не те деньги, которые они вложили. Грубо говоря, если ты вложил рубль – получи обратно рубль, с учетом инфляции. Скорее всего, метры квадратные получат те, кто приобретал их по рыночной цене и есть экономические основания достроить долгострой и передать дольщикам квартиры».
На сегодняшний день у государства появился рабочий механизм завершения долгостроев. Причем механизм, интересный для всех сторон, участвующих в таких проектах: город избавляется от проблемного «участка», люди въезжают в свои квартиры, новый застройщик получает территорию под новое строительство. В Земельный кодекс были внесены изменения, позволяющие предоставлять инвесторам, взявшим на себя достройку домов с обманутыми дольщиками, свободные земельные участки из федеральной или региональной собственности в долгосрочную аренду без торгов.
Эффект юбилея
Приближение 800-летия Нижнего Новгорода тоже сыграло свою положительную роль и в решении проблемы долгостроев. Губернатор взялся за нее активно, раздав соответствующие поручения подчиненным. Начались разборки с подрядчиками: кого-то заставили выполнить свои обязательства, кого-то поменяли.
Можно сказать, что работа принесла свои плоды, и нижегородский регион в решении данной проблемы выглядит на фоне всей Российской Федерации очень хорошо. В процессе взаимодействия с федеральными структурами, выделяющими деньги, Дмитрий Скворцов назвал губернатора «мастером своего дела».
«Завершение долгостроев идет достаточно бодрыми темпами. При том, что это действительно была давняя проблема. Пока сложно описать реальные «ноу-хау» нашего региона по сравнению с остальными, но, мне кажется, главное в том, что Глеб Никитин умеет достаточно успешно коммуницировать с федеральным центром по вопросам выделения денег для софинансирования региональных программ», - считает политолог.
Новых обманутых дольщиков не появляется, так как теперь работают механизмы защиты. С 2019 года введены эскроу-счета. Покупатель будущей квартиры отдает свои деньги не застройщику, а кладет их на счет в банке. А банк под эти суммы дает строителям кредиты на возведение домов. Даже если застройщик прогорел, деньги вкладчиков остаются в сохранности и могут быть возвращены. Строительных «пирамид» также больше не будет. Государство страхует не слишком грамотное в финансовом плане население с помощью эскроу-счетов и через банки контролирует ход строительства. Это помогает решать вопросы без ущерба для денежных средств населения.
«Все эти меры позволят добиться того, чтобы к 2024 году понятие «обманутый дольщик» ушло в прошлое», - обещает Глеб Никитин.
Анастасия Шохина
ФОТО: Пресс-служба правительства Нижегородской области, дольщики ЖК «Новинки Smart City»