Артем Кавинов: Более 2000 гостей ожидается на форум «Россия – спортивная держава»
Депутат Госдумы отметил, что подобные масштабные мероприятия поддерживают и городской статус и позволяют развиваться городскому пространству
Осень - 2023: какие тренды намечаются на рынке нижегородской недвижимости
С наступлением теплого времени года спрос на недвижимость традиционно снижается. Как правило, это связано с отпусками и любовью наших граждан к загородному отдыху. Приближается осень и вместе с ней новый деловой сезон, который означает неизбежный рост числа сделок. О последних трендах на городском рынке недвижимости рассказал PolitBook исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес» Сергей Петров.
Ситуация стабилизировалась, но есть нюансы
Из-за СВО жители России в текущем году реже приобретали недвижимость, так как не были уверены в своем доходе в будущем, констатирует директор «Нижегородского центра научной экспертизы» Татьяна Романчева. Сейчас ситуация частично стабилизировалась, однако предпосылок для увеличения спроса нет. И эксперт объясняет почему: «Центробанк почти кабальные условия предлагает по ипотечным кредитам».
Кроме того, 2023-ий год запомнится девелоперам резким охлаждением граждан к новостройкам. В июне цена на квадратный метр в новостройках в Нижнем Новгороде составила 152,2 тысячи рублей.По словам вице-президента Нижегородской гильдии сертифицированных риелторов Елены Соловьевой, это на 15-20% выше, чем у «вторички». «Люди чаще делают выбор не в пользу новых проектов. В остальном нет никаких изменений», - отмечает она.
По словам исполнительного директора агентства недвижимости «Адрес» Сергея Петрова, новостройки достаточно далеко «ускакали» от средней цены по вторичному рынку. В итоге создалась парадоксальная ситуация, при которой вторичное жилье стало если не престижней, то определенно доступней.
«Зачем ждать месяцами (годами) и принимать какие-то риски по строящемуся жилью, когда можно сразу заехать во вторичку и спокойно жить. Причем получится намного дешевле», - объясняет эксперт.
Крупные застройщики в конце прошлого года осознали, что цены предложений явно превысили покупательные возможности потребителей. И тогда по определенным позициям были объявлены так называемые «специальные цены».
Недоступные новостройки
Сергей Петров объясняет, в чем именно «ненормальность» сегодняшней ситуации.
«При стабильном рынке цены на новостройки должны быть ниже, чем на вторичный рынок. И этому есть несколько причин. Во-первых, нужно снимать жилье пока достроится дом, платить в это время и за аренду/ ипотеку. Во-вторых, всегда присутствует риск: достроится /не достроится - и растягивание стройки на полгода-год и больше. В-третьих, новостройки по большей части все-таки без финишной отделки, если не считать так называемый «масс-маркет» от крупных застройщиков.
При дефиците новых объектов желающих купить новостройки вроде бы должно хватать, но что мы наблюдаем? Сдаются дома, а в них не все квартиры проданы. Начинает происходить такая вещь, как «затоваривание» по определенной цене, поскольку застройщик ищет способ быстрее реализовать квартиры. В такой ситуации о дальнейшем росте цен говорить не приходится: ведь надо как-то сбывать накопленные объемы в строящихся домах.
Получается, что предложений по новостройкам на сегодняшний день мало, а новые проекты, которые сейчас будут начинаться, смогут конкурировать только меньшей ценой (все понимают, что ранняя стадия строительства несет огромные неудобства: долгое ожидание, затяжная стройка, риски).
Будет ли рынок гармоничным
Ситуация стабилизировалась, но есть нюансы
Из-за СВО жители России в текущем году реже приобретали недвижимость, так как не были уверены в своем доходе в будущем, констатирует директор «Нижегородского центра научной экспертизы» Татьяна Романчева. Сейчас ситуация частично стабилизировалась, однако предпосылок для увеличения спроса нет. И эксперт объясняет почему: «Центробанк почти кабальные условия предлагает по ипотечным кредитам».
Кроме того, 2023-ий год запомнится девелоперам резким охлаждением граждан к новостройкам. В июне цена на квадратный метр в новостройках в Нижнем Новгороде составила 152,2 тысячи рублей.По словам вице-президента Нижегородской гильдии сертифицированных риелторов Елены Соловьевой, это на 15-20% выше, чем у «вторички». «Люди чаще делают выбор не в пользу новых проектов. В остальном нет никаких изменений», - отмечает она.
Для специалистов отрасли и простых граждан стало очевидно: из-за жестких условий банков стройка новых домов обходится сегодня дороже.
Застройщики излишне перестраховались
«Зачем ждать месяцами (годами) и принимать какие-то риски по строящемуся жилью, когда можно сразу заехать во вторичку и спокойно жить. Причем получится намного дешевле», - объясняет эксперт.
Крупные застройщики в конце прошлого года осознали, что цены предложений явно превысили покупательные возможности потребителей. И тогда по определенным позициям были объявлены так называемые «специальные цены».
«Эта тема поднималась на конгрессе недвижимости, который проходил в Нижнем Новгороде этой весной. Тогда некоторые застройщики признались, что слишком перезаложили риски повышения цен по строительным материалам, по логистике и в целом по тому, как будут расти цены в период проектного финансирования строительства. Поскольку этот рост они перезаложили с «запасом», то позднее обнаружили, что из-за регулирования цен на строительные материалы на государственном уровне и новых программ субсидирования рост цен оказался не таким уж высоким, как они предполагали. А сейчас получается, что вся выгода, которую давали госпрограммы в виде сниженной ставки по ипотеке – съедаются высокой ценой», - подчеркивает наш собеседник.
Недоступные новостройки
Сергей Петров объясняет, в чем именно «ненормальность» сегодняшней ситуации.
«При стабильном рынке цены на новостройки должны быть ниже, чем на вторичный рынок. И этому есть несколько причин. Во-первых, нужно снимать жилье пока достроится дом, платить в это время и за аренду/ ипотеку. Во-вторых, всегда присутствует риск: достроится /не достроится - и растягивание стройки на полгода-год и больше. В-третьих, новостройки по большей части все-таки без финишной отделки, если не считать так называемый «масс-маркет» от крупных застройщиков.
При дефиците новых объектов желающих купить новостройки вроде бы должно хватать, но что мы наблюдаем? Сдаются дома, а в них не все квартиры проданы. Начинает происходить такая вещь, как «затоваривание» по определенной цене, поскольку застройщик ищет способ быстрее реализовать квартиры. В такой ситуации о дальнейшем росте цен говорить не приходится: ведь надо как-то сбывать накопленные объемы в строящихся домах.
Получается, что предложений по новостройкам на сегодняшний день мало, а новые проекты, которые сейчас будут начинаться, смогут конкурировать только меньшей ценой (все понимают, что ранняя стадия строительства несет огромные неудобства: долгое ожидание, затяжная стройка, риски).
Что касается ближайшего прогноза, эксперт полагает, что осенью активность на рынке новостроек ожидаемо увеличится: «Но это будет говорить лишь о том, что живее начнут продаваться накопленные объемы в строящихся домах. А вот привлекательность новых проектов может быть обусловлена «интересными ценами». Только так они смогут обратить на себя внимание», - считает собеседник PolitBook.
Будет ли рынок гармоничным
«Чтобы рынок был гармоничным, цены на новостройки так или иначе должны приблизиться к ценам на вторичку - иначе получается абсурд. Расскажу реальную ситуацию, которая произошла с моими знакомыми, - делится Сергей Петров. - В пиковой стадии в сентябре семья купила квартиру в строящемся доме, который был сдан в марте. А сейчас они даже по той цене, по которой ее купили, продать не могут. И вынуждены уступать, «снижаться» тысяч на сто примерно. При этом они брали ипотеку и полгода платили по ней проценты».
В настоящее время на рынке наблюдается ситуация, при которой некоторые застройщики вкладываются в жилые помещения, которые не востребованы у широкой аудитории. Например, «плодят» студии, которые мало подходят для жизни и будут использованы покупателем в качестве инвестиции (для сдачи в аренду, покупки более крупной недвижимости). Сюда же относятся видовые квартиры на верхних этажах высоток, имеющие иногда запредельную стоимость.
«Такое жилье в городе никому не нужно, оно почти не продается», - подчеркивает Татьяна Романчева.
Кроме того, сохраняется перекос в выборе территорий под строительство: по-прежнему девелоперы стараются возводить жилые комплексы в верхней, «престижной» части Нижнего Новгорода.
Анастасия Шохина
Фото: t.me/adresnn