Фестиваль «Театральная Стрелка» откроется 3 апреля спектаклем «Сибирь»
Начало показа — в 19:00
В 2023 году в Нижегородской области должны завершить все долгострои
Такое заявление сделал губернатор Глеб Никитин в ходе прямой линии с нижегородцами 16 сентября прошлого года. На 2018 год проблемных жилых объектов в регионе насчитывалось 150, жилье ожидали 6,5 тыс. человек. За эти годы количество долгостроев сократилось в 10 раз – до 15. В настоящее время по всем объектам составлен график ввода. Эксперты PolitBook рассуждают об изящном решении проблемы обманутых дольщиков: важно, что нижегородцы первыми в России предложили механизм, позволивший региону привлечь новых подрядчиков. Так что успешная достройка «замороженных» домов стала в регионе показателем качества работы властей.
Сергей Петров: «От всего проекта ЖК Университетский после застройщика осталось лишь несколько свай»
31 августа дольщикам ЖК «Университетский» вручили ключи от квартир, дом начинали строить в 2016 году. Предыдущий инвестор закончил работы на уровне котлована в 2017 году из-за нехватки финансирования, и спустя два года возведение ЖК возобновило АО «Дирекция по строительству». В начале августа 2022 года возведение объекта было завершено и дольщики, наконец, смогли заселиться в свои квартиры.
«Проблема обманутых дольщиков 5 лет назад стала для меня одним из главных вызовов. Пострадавших было около 7000! И вот мы на финишной прямой. Вместе с Фондом развития территорий рассчитываем завершить работу в 2023 году и оставить в прошлом само понятие «обманутый дольщик» в регионе», - отметил губернатор, вручая счастливым жильцам ключи.
По словам исполнительного директора агентства недвижимости «Адрес» Сергея Петрова, ЖК «Университетский» - яркая иллюстрация того, что «за пять копеек не купишь то, что по рублю». «Однокомнатная квартира в этом ЖК предлагалась за 900 тысяч, в то время как рыночная цена была в районе двух с половиной миллионов, - рассказывает он, - люди шли покупать метр квадратный за 47 тысяч, когда цена везде уже было под 80-85 – и их это не смущало. Когда там открылись продажи, мы сразу спрогнозировали, что это финальное выступление застройщика, чтобы потом уйти с деньгами. И они однозначно набирают последних, так скажем, «буратин», которые принесут денежки, закопают и будут сидеть ждать, поливая. Так и случилось. От всего этого проекта после застройщика осталось лишь несколько свай, которые он показательно вбил перед уходом».
Долгое время дольщики не понимали, что, выступая в качестве соинвесторов бизнес-проекта, они берут на себя вместе с застройщиком рыночные риски. И, к сожалению, иногда эти риски обходились очень дорого. Сергей Петров приводит в пример ЖК «Парус»: «Понятно, что по выгодным условиям с хорошими скидками. Но вы же видите, что у этого застройщика не завершен один проект – и сразу начат другой. И в принципе нет ни одного достроенного дома». В этом же ряду, по словам эксперта, и «SmartCity». «Там продавали по 35 тысяч квадратный метр, когда везде был по 50. Ну, если люди готовы обманываться – их обманут. Потом эти дольщики выходят с палатками, с надписями «Путин, помоги». Хочется спросить: а где у вас голова-то была, когда вы несли деньги этим людям? И это не первый раз».
Михаил Иванов: «Регион успешно использует все механизмы для решения вопроса обманутых дольщиков»
Сегодня у государства появился рабочий механизм завершения долгостроев. Причем, механизм, интересный для всех сторон, участвующих в таких проектах: город избавляется от проблемного «участка», люди въезжают в свои квартиры, новый застройщик получает территорию под новое строительство. В Земельный кодекс были внесены изменения, позволяющие предоставлять инвесторам, взявшим на себя достройку домов с обманутыми дольщиками, свободные земельные участки из федеральной или региональной собственности в долгосрочную аренду без торгов.
Генеральный директор ГК «ННДК» Михаил Иванов поделился опытом и на примере нескольких проектов рассказал о том, какие механизмы помогают решать проблему обманутых дольщиков в Нижегородской области.
«В 2021 году Нижегородская область стала одним из лидеров среди регионов РФ по решению вопроса обманутых дольщиков. За прошлый год у нас было завершено возведение 37 долгостроев. Правительство Нижегородской области во главе с Губернатором уделяет особое внимание данной проблеме. В регионе используются все возможные механизмы, чтобы само понятие обманутый дольщик сошло на нет, а именно: достройка за счет бюджетных средств, компенсация объектов по ДДУ, достраивать которые нецелесообразно, привлечение сил и средств инвесторов без использования бюджетных средств».
По словам Михаила Иванова, в 2019 году возглавляемая им компания «ННДК», первая в России успешно реализовала процесс завершения объекта, брошенного другим застройщиком, с использованием механизма компенсации затрат бонусным земельным участком. Кстати, эта норма была введена не так давно - в 2018 году. «Мы приняли на себя обязательства по достройке проблемного объекта ЖК «Зеркало-2», у которого было 54 обманутых дольщика», - отметил Михаил Иванов.
Несмотря на то что компания столкнулась с большим количеством проблем как технических, так и юридических, открытие данного объекта состоялось в срок – 13 декабря 2019 года. Основным механизмом покрытия затрат на достройку стало предоставление бонусного земельного участка: сейчас там ведется строительство ЖК «Корица». Сегодня в регионе действует и второй механизм достройки - за счет средств и сил инвестора, когда не все объекты проданы в долгострое.
«Компенсация также идет бонусным земельным участком, но с учетом процедуры банкротства застройщик принимает на себя обязательства по завершению объекта и передачи ДДУ в полном объеме, - поясняет Михаил Иванов. - Если в нашем первом случае застройщиком выступало специально созданное коммерческое партнерство с ассоциацией обманутых дольщиков, то в данном случае мы берем на себя обязательства в полном объеме и уже выступаем новым застройщиком проблемных объектов. Я говорю о достройке жилых комплексов «Пражский квартал» и «Город будущего».
«Что касается «Пражского квартала», то это был самый быстрый объект за всю историю нашей компании: 30 сентября 2021 года перед нами была поставлена задача завершить строительство, а в декабре 2021 года объект уже ввели к эксплуатацию, - поделился генеральный директор ГК «ННДК». - Сейчас стоит еще одна масштабная задача – завершение строительства ЖК «Город будущего». На объекте ведутся все виды работ, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию, в том числе: фасадные, кровельные работы, усиление конструкций, работы по наружным и внутренним инженерным сетям, закрытие теплового контура здания, внутренние отделочные работы и прочее.
Отмечу, что с помощью этих вышеназванных механизмов наша компания в сумме восстановит в правах более 200 обманутых дольщиков и достроит порядка 20 тысяч квадратных метров жилья.
Кстати, в других регионах также решается вопрос обманутых дольщиков с привлечением инвесторов (Москва, Татарстан и пр.), однако, далеко не во всех. Так что я бы хотел сказать слова благодарности Правительству региона за то, что используются все возможные механизмы по решению данного вопроса», - подытожил Михаил Иванов.
Александр Суханов: «Это была одна из самых застарелых масштабных проблем в области»
На момент прихода Глеба Никитина на пост губернатора проблема «обманутых дольщиков» в регионе стояла очень остро и нарастала как снежный ком. Главной проблемой было отсутствие финансовых средств на достройку. Кто их должен обеспечить? Застройщик-банкрот, у которого нет этих средств? Все, что он собрал с дольщиков, по законам финансовой пирамиды потрачено на завершение строительства предыдущих домов. Дольщики уже вложили все средства, которыми располагали. Новый застройщик, которому предложат завершить строительство, не сможет этого сделать себе в убыток. Для него неочевиден доход от завершения строительства. Поэтому желающих не было. Проблема оказывалась в тупике.
Политолог Александр Суханов поясняет, что юридически дольщик не является покупателем квартиры, он выступает со-инвестором строительства. Следовательно, вместе с застройщиком берет на себя и рыночные риски, включая риск потери инвестиций. Финансовая и юридическая неграмотность населения позволяла вводить дольщика в заблуждение. Подписывая договор долевого участия, он был уверен, что покупает квартиру. Договор долевого участия дает только право на определенное количество квадратных метров. По закону дольщик после банкротства застройщика терял свои вложения, а с ними и все права на квадратные метры в доме.
«Подобная ситуация сложилась тогда практически во всех регионах России, - рассказывает наш собеседник, - прежде всего, встала сложная юридическая проблема по восстановлению прав дольщиков на свои доли в форме именно квартиры. Во избежание социальных взрывов государство добровольно восстановило свои обязательства по обеспечению социальных гарантий граждан. Через суды, по искам от имени граждан, их права на квартиры и соответствующие вложения были восстановлены. И это восстановило права дольщиков на получение квартир в завершенных строительством домах».
В октябре 2017 правительство РФ создало федеральный фонд помощи дольщикам, структура АО "Дом.рф". Тогда же был создан "Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства в Нижегородской области", который имеет право получать земельные участки без торгов и должен заниматься долгостроями. Это стало одним из первых важных шагов. В Нижегородской области на поиск способов решения достройки незавершенного строительства пришлось всерьез взяться губернатору Глебу Никитину и его команде.
«Важно, что нижегородцы первыми в России предложили механизм, позволивший региону привлечь новых подрядчиков. Более того, этот механизм не предполагает прямого бюджетного финансирования для завершения строительства. Новый инвестор завершает строительство за свой счет, получая потом право на земельный участок под новое строительство. Этот механизм был одобрен на федеральном уровне и распространен по всей России», - подчеркивает политолог.
Схема заработала, инвесторы увидели выгоду, поскольку им предлагали, как они говорят, "вкусные" участки – к которым к тому же подводились все необходимые коммуникации. По данным Фонда развития территорий, в 2021 году количество проблемных объектов уменьшилось в 41 регионе. А в топ-5, где существенно сократилось число проблемных объектов, вошла и Нижегородская область с результатом 37 домов. При этом сохраняется гарантия качества строительства. Инвестору-застройщику невыгодно удешевлять стоимость за счет снижения качества, так как сумма затрат равна стоимости выделяемого участка. Чем выше стоимость участка, тем привлекательнее его характеристики.
Анастасия Шохина
Сергей Петров: «От всего проекта ЖК Университетский после застройщика осталось лишь несколько свай»
31 августа дольщикам ЖК «Университетский» вручили ключи от квартир, дом начинали строить в 2016 году. Предыдущий инвестор закончил работы на уровне котлована в 2017 году из-за нехватки финансирования, и спустя два года возведение ЖК возобновило АО «Дирекция по строительству». В начале августа 2022 года возведение объекта было завершено и дольщики, наконец, смогли заселиться в свои квартиры.
«Проблема обманутых дольщиков 5 лет назад стала для меня одним из главных вызовов. Пострадавших было около 7000! И вот мы на финишной прямой. Вместе с Фондом развития территорий рассчитываем завершить работу в 2023 году и оставить в прошлом само понятие «обманутый дольщик» в регионе», - отметил губернатор, вручая счастливым жильцам ключи.
По словам исполнительного директора агентства недвижимости «Адрес» Сергея Петрова, ЖК «Университетский» - яркая иллюстрация того, что «за пять копеек не купишь то, что по рублю». «Однокомнатная квартира в этом ЖК предлагалась за 900 тысяч, в то время как рыночная цена была в районе двух с половиной миллионов, - рассказывает он, - люди шли покупать метр квадратный за 47 тысяч, когда цена везде уже было под 80-85 – и их это не смущало. Когда там открылись продажи, мы сразу спрогнозировали, что это финальное выступление застройщика, чтобы потом уйти с деньгами. И они однозначно набирают последних, так скажем, «буратин», которые принесут денежки, закопают и будут сидеть ждать, поливая. Так и случилось. От всего этого проекта после застройщика осталось лишь несколько свай, которые он показательно вбил перед уходом».
Долгое время дольщики не понимали, что, выступая в качестве соинвесторов бизнес-проекта, они берут на себя вместе с застройщиком рыночные риски. И, к сожалению, иногда эти риски обходились очень дорого. Сергей Петров приводит в пример ЖК «Парус»: «Понятно, что по выгодным условиям с хорошими скидками. Но вы же видите, что у этого застройщика не завершен один проект – и сразу начат другой. И в принципе нет ни одного достроенного дома». В этом же ряду, по словам эксперта, и «SmartCity». «Там продавали по 35 тысяч квадратный метр, когда везде был по 50. Ну, если люди готовы обманываться – их обманут. Потом эти дольщики выходят с палатками, с надписями «Путин, помоги». Хочется спросить: а где у вас голова-то была, когда вы несли деньги этим людям? И это не первый раз».
Михаил Иванов: «Регион успешно использует все механизмы для решения вопроса обманутых дольщиков»
Сегодня у государства появился рабочий механизм завершения долгостроев. Причем, механизм, интересный для всех сторон, участвующих в таких проектах: город избавляется от проблемного «участка», люди въезжают в свои квартиры, новый застройщик получает территорию под новое строительство. В Земельный кодекс были внесены изменения, позволяющие предоставлять инвесторам, взявшим на себя достройку домов с обманутыми дольщиками, свободные земельные участки из федеральной или региональной собственности в долгосрочную аренду без торгов.
Генеральный директор ГК «ННДК» Михаил Иванов поделился опытом и на примере нескольких проектов рассказал о том, какие механизмы помогают решать проблему обманутых дольщиков в Нижегородской области.
«В 2021 году Нижегородская область стала одним из лидеров среди регионов РФ по решению вопроса обманутых дольщиков. За прошлый год у нас было завершено возведение 37 долгостроев. Правительство Нижегородской области во главе с Губернатором уделяет особое внимание данной проблеме. В регионе используются все возможные механизмы, чтобы само понятие обманутый дольщик сошло на нет, а именно: достройка за счет бюджетных средств, компенсация объектов по ДДУ, достраивать которые нецелесообразно, привлечение сил и средств инвесторов без использования бюджетных средств».
По словам Михаила Иванова, в 2019 году возглавляемая им компания «ННДК», первая в России успешно реализовала процесс завершения объекта, брошенного другим застройщиком, с использованием механизма компенсации затрат бонусным земельным участком. Кстати, эта норма была введена не так давно - в 2018 году. «Мы приняли на себя обязательства по достройке проблемного объекта ЖК «Зеркало-2», у которого было 54 обманутых дольщика», - отметил Михаил Иванов.
Несмотря на то что компания столкнулась с большим количеством проблем как технических, так и юридических, открытие данного объекта состоялось в срок – 13 декабря 2019 года. Основным механизмом покрытия затрат на достройку стало предоставление бонусного земельного участка: сейчас там ведется строительство ЖК «Корица». Сегодня в регионе действует и второй механизм достройки - за счет средств и сил инвестора, когда не все объекты проданы в долгострое.
«Компенсация также идет бонусным земельным участком, но с учетом процедуры банкротства застройщик принимает на себя обязательства по завершению объекта и передачи ДДУ в полном объеме, - поясняет Михаил Иванов. - Если в нашем первом случае застройщиком выступало специально созданное коммерческое партнерство с ассоциацией обманутых дольщиков, то в данном случае мы берем на себя обязательства в полном объеме и уже выступаем новым застройщиком проблемных объектов. Я говорю о достройке жилых комплексов «Пражский квартал» и «Город будущего».
«Что касается «Пражского квартала», то это был самый быстрый объект за всю историю нашей компании: 30 сентября 2021 года перед нами была поставлена задача завершить строительство, а в декабре 2021 года объект уже ввели к эксплуатацию, - поделился генеральный директор ГК «ННДК». - Сейчас стоит еще одна масштабная задача – завершение строительства ЖК «Город будущего». На объекте ведутся все виды работ, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию, в том числе: фасадные, кровельные работы, усиление конструкций, работы по наружным и внутренним инженерным сетям, закрытие теплового контура здания, внутренние отделочные работы и прочее.
Отмечу, что с помощью этих вышеназванных механизмов наша компания в сумме восстановит в правах более 200 обманутых дольщиков и достроит порядка 20 тысяч квадратных метров жилья.
Кстати, в других регионах также решается вопрос обманутых дольщиков с привлечением инвесторов (Москва, Татарстан и пр.), однако, далеко не во всех. Так что я бы хотел сказать слова благодарности Правительству региона за то, что используются все возможные механизмы по решению данного вопроса», - подытожил Михаил Иванов.
Александр Суханов: «Это была одна из самых застарелых масштабных проблем в области»
На момент прихода Глеба Никитина на пост губернатора проблема «обманутых дольщиков» в регионе стояла очень остро и нарастала как снежный ком. Главной проблемой было отсутствие финансовых средств на достройку. Кто их должен обеспечить? Застройщик-банкрот, у которого нет этих средств? Все, что он собрал с дольщиков, по законам финансовой пирамиды потрачено на завершение строительства предыдущих домов. Дольщики уже вложили все средства, которыми располагали. Новый застройщик, которому предложат завершить строительство, не сможет этого сделать себе в убыток. Для него неочевиден доход от завершения строительства. Поэтому желающих не было. Проблема оказывалась в тупике.
Политолог Александр Суханов поясняет, что юридически дольщик не является покупателем квартиры, он выступает со-инвестором строительства. Следовательно, вместе с застройщиком берет на себя и рыночные риски, включая риск потери инвестиций. Финансовая и юридическая неграмотность населения позволяла вводить дольщика в заблуждение. Подписывая договор долевого участия, он был уверен, что покупает квартиру. Договор долевого участия дает только право на определенное количество квадратных метров. По закону дольщик после банкротства застройщика терял свои вложения, а с ними и все права на квадратные метры в доме.
«Подобная ситуация сложилась тогда практически во всех регионах России, - рассказывает наш собеседник, - прежде всего, встала сложная юридическая проблема по восстановлению прав дольщиков на свои доли в форме именно квартиры. Во избежание социальных взрывов государство добровольно восстановило свои обязательства по обеспечению социальных гарантий граждан. Через суды, по искам от имени граждан, их права на квартиры и соответствующие вложения были восстановлены. И это восстановило права дольщиков на получение квартир в завершенных строительством домах».
В октябре 2017 правительство РФ создало федеральный фонд помощи дольщикам, структура АО "Дом.рф". Тогда же был создан "Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства в Нижегородской области", который имеет право получать земельные участки без торгов и должен заниматься долгостроями. Это стало одним из первых важных шагов. В Нижегородской области на поиск способов решения достройки незавершенного строительства пришлось всерьез взяться губернатору Глебу Никитину и его команде.
«Важно, что нижегородцы первыми в России предложили механизм, позволивший региону привлечь новых подрядчиков. Более того, этот механизм не предполагает прямого бюджетного финансирования для завершения строительства. Новый инвестор завершает строительство за свой счет, получая потом право на земельный участок под новое строительство. Этот механизм был одобрен на федеральном уровне и распространен по всей России», - подчеркивает политолог.
Схема заработала, инвесторы увидели выгоду, поскольку им предлагали, как они говорят, "вкусные" участки – к которым к тому же подводились все необходимые коммуникации. По данным Фонда развития территорий, в 2021 году количество проблемных объектов уменьшилось в 41 регионе. А в топ-5, где существенно сократилось число проблемных объектов, вошла и Нижегородская область с результатом 37 домов. При этом сохраняется гарантия качества строительства. Инвестору-застройщику невыгодно удешевлять стоимость за счет снижения качества, так как сумма затрат равна стоимости выделяемого участка. Чем выше стоимость участка, тем привлекательнее его характеристики.
Еще одной проблемой обманутых дольщиков связана с глобальным, комплексным подходом к строительству. Пример — банкротство застройщика в «Смарт-Сити» в Новинках. На первый взгляд, прекрасное место для целого микрорайона — чистое поле, никаких ограничений в количестве зданий, максимальная близость к границам города. Но, как говорят, «гладко было на бумаге, да забыли про овраги». Построить дома в чистом поле, не означает, что их можно сдать в эксплуатацию. Необходимо решить вопросы инженерной инфраструктуры (коммунальные услуги). В чистом поле коммуникаций нет. И чтобы их построить необходимо наличие достаточных мощностей близлежащих коммуникаций. Но в поселке Новинки таких мощностей нет и не было, особенно после строительства вокруг него ряда коттеджных микрорайонов. Затраты на строительство новых коммуникаций фактически и обанкротили застройщиков.
Только после вмешательства региональной власти, удалось согласовать с поставщиками ресурсов подведение коммуникаций к этому многострадальному району. Позитивную роль сыграло и присоединение Новинок к Нижнему Новгороду. Городские коммуникации обладают большим запасом мощностей. Ведь в тех же Новинках проблема заключалась именно в отсутствии коммуникаций: воды, канализации, электричества. В голом поле поставили несколько домов, а подключить их не к чему — территория относится к сельсовету и коммуникации здесь рассчитаны на сельские нагрузки, на небольшие поселения. В результате мощность этих коммуникаций была вскоре исчерпана.
Для выхода из ситуации Новинки передали в ведение Нижнего Новгорода, чьи коммунальные службы подвели необходимые коммуникации. Только после этого началось завершение строительства. Это пример комплексного подхода. На сегодня уже намечена инвестиционная программа, в результате которой в Нижнем Новгороде фактически появится еще один район. Поначалу здесь будет около пятидесяти тысяч жителей, а в перспективе — до полумиллиона. Более того, здесь в скором будущем появится новый мост, который соединит эту территорию с Автозаводом, с аэропортом. Поэтому перспективы развития у этого района очень хорошие.
По словам политолога, сегодня "обманутых дольщиков" появиться уже не может по определению. С 1 июля 2019 года начался переход от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Покупатель будущей квартиры отдает свои деньги не застройщику, а кладет их на счет в банке. А банк под эти суммы дает строителям кредиты на возведение домов. И только после сдачи дома в эксплуатацию банк перечисляет деньги покупателей на счет застройщика. Даже если застройщик прогорел, деньги вкладчиков остаются в сохранности и могут быть возвращены.
«Именно поэтому Глеб Никитин имеет полное право утверждать, что уже в 2023 году в нашем регионе обманутых дольщиков и долгостроев больше не появится. Он признал, что это была одна из самых застарелых масштабных проблем в области. До конца 2022 года порядка тысячи человек должны быть восстановлены в своих правах. Примечательно, что 2023 год - год выборов губернатора у нас в регионе. Обещание в 2023 году решить проблему всех обманутых дольщиков уже можно считать предвыборным», - резюмирует Александр Суханов.Анастасия Шохина
ВАМ ПОНРАВИТСЯ
Акция «Помощь будущих юристов» прошла 11 октября во всех центрах социального обслуживания населения Нижнего Новгорода
В ходе мероприятия, организованного в рамках всероссийского Правового марафона для пенсионеров, студенческие юридические клиники пяти нижегородских вузов оказали бесплатную правовую помощь 85 пенсионерам