Способных «играть в ипотеку» становится меньше

В Нижегородской области по итогам первого квартала 2019 года доля просроченных ипотечных кредитов увеличилась на 0,1 процентного пункта (п. п.) до 1,4% по состоянию на 1 апреля.

И хотя по информации Национального бюро кредитных историй это на 0,1% меньше, чем в среднем по стране (1,5%), началось обсуждение, не является ли это индикатором проблем в региональной экономике.

Идея рассматривать ипотечный рынок как индикатор состояния экономики некритично привнесена в Россию из американского опыта. Но надо понимать, что в США ипотечное строительство гораздо больше влияет на экономику, и ситуация на ипотечном рынке таким индикатором служить может. Но структуры экономик наших стран отличаются друг от друга. Еще больше отличается механика формирования циклов экономического роста и спада.

В США доля собственников жилья существенно меньше, чем в России, хотя заметно выше, чем в Европе. У нас в ходе реформ 1990-х была проведена бесплатная приватизация жилья, и собственниками жилья стало подавляющее большинство жителей страны.

Ипотека начинает работать, когда молодые люди берутся за поиск возможности жить отдельно от родителей и сами (или с их помощью) пытаются купить квартиру. Однако доля таких покупателей сравнительно с Америкой крайне невысока, поэтому влияние данного фактора на экономику не очень велико.

В то же время можно рассматривать ситуацию на ипотечном рынке, например зафиксированный в Нижегородской области рост числа просроченных ипотечных кредитов, как индикатор общего состояния экономики, индикатор рынка заработной платы. Но тут есть серьезные ограничения — надо понимать, какие люди ввязывались в игры с ипотекой, где они работали.

Есть два основных сценария. Первый: ипотеку берут хорошо зарабатывающие люди — менеджеры по продажам, руководители среднего звена и так далее. Они покупают новую квартиру, часто не продавая прежнюю, а отдав ее другим родственникам или сдавая и используя как источник дополнительного дохода.

Второй сценарий, когда ипотеку использует «большая семья», и несколько поколений участвует в приобретении квартиры новой молодой семье. При этом зачастую что-то продается и затем покупается, а ипотека берется под выплату разницы. В таких случаях неплатежи происходят гораздо реже, поскольку нагрузка взвешивается и обсуждается, а выплаты ложатся на плечи целого ряда людей и проблемы у одного из них не приводят к критическим последствиям. К тому же в залоге у банка находится имущество, которое стоит существенно больше, чем сумма взятого кредита — есть что терять.

А в случае «нулевой» ипотеки, когда выплачивается первоначальная сумма в 30% (порой кредитными деньгами), потеря работы одним из членов этой малой семьи является уже критичным обстоятельством.

За счет которой из этих категорий выросло число просроченных платежей, мы не узнаем — это персональные данные, коммерческая тайна, и никакой внятной статистики на этот счет нет, только валовые цифры.

В целом же ситуация на рынке труда не самая благополучная. Причем подчеркну, что изменения последних трех–четырех лет носили такой характер: медленно, не везде, не во всех сферах, но поднимались зарплаты низкооплачиваемым сотрудникам, однако при этом стагнировали, а то и снижались зарплаты более высокооплачиваемым. Или же сокращалось число должностей с зарплатой выше среднего. Кроме того, стагнировал мелкий бизнес, особенно в сфере услуг для обеспеченных.

Получается, что у тех, кто вряд ли мог бы «сыграть в ипотеку», благосостояние улучшалось, а у тех, кто мог себе это позволить, ситуация становилась более напряженной.

Для строительной отрасли это становится проблемой, как и в определенной степени для банков, но для экономики в целом это обычная ситуация. Любой сектор экономики периодически переживает расцвет, за которым идет торможение или даже спад. И то, что бум строительной отрасли относится уже к недавнему прошлому и в ближайшей перспективе резкого роста отрасли ожидать трудно, — это факт.